DE BELEIDSAANPASSINGEN VOOR DE KOMENDE JAREN OP DE WONINGMARKT
Het is weer Prinsjesdag geweest en dat betekent dat de troonrede voor komend jaar weer is uitgesproken. Gezien de problemen die ondervonden worden met hoge (energie)inflatie gaat deze nu vooral over de koopkrachtreparatie. In de Prinsjesdagplannen staat verder erg weinig over het woningbeleid, omdat deze plannen al eerder dit jaar bekend gemaakt zijn. Toch geven we u graag een overzicht van de belangrijkste punten op het gebied van woningmarktbeleid voor 2023 en 2024, zodat u hier wel van op de hoogte bent. Hierbij richten we ons op de maatregelen die van invloed zijn op de kosten en opbrengsten van woningeigenaren, beleggers en huurders.
Beleidsveranderingen woningeigenaren
Er werd dus weinig in de troonrede gezegd over de het nieuwe beleid dat gevoerd gaat worden omtrent woningeigenaren. Toch zijn er wel twee belangrijke beleidsaanpassingen waar we u graag van op de hoogte stellen. Allereerst vindt in 2023 en 2024 de uitfasering van de schenkingsvrijstelling plaats. Dit betekent dat ouders vanaf volgend jaar nog maar €27.231 belastingvrij aan hun kind kunnen schenken voor woningaankoop, een verbouwing of de hypotheekaflossing. In 2024 volgt de volledige afbouw.
De andere belangrijke beleidsaanpassing is de hypotheekrenteaftrek voor woningbezitters. Deze gaat in 2023 omlaag met 3%. Dit is de laatste stap in het proces van de verlaging van de belastingaftrek van rente en kosten voor de eigen woning. Dit betekent dat dit 37,05% zal worden in plaats van 40%, dat voor dit jaar gold.
Woningbeleggers
Betreft woningbeleggers zijn de beleidsaanpassingen op te delen in 2 categorieën. De eerste bestaat uit vier verschillende fiscale maatregelen, die te maken hebben met de belasting op verhuurde woningen die zo wordt verhoogd:
- De overbruggingswetgeving van de geplande hervorming van belasting box 3 wordt verhoogd. De belasting op deze inkomsten bedraagt nu 31% en dat wordt jaarlijks met 1% verhoogd, totdat we uitkomen op 34% in 2025.
- De afbouw van de korting op de WOZ-waarde via de leegwaarde ratio. Dit verhoogt de vermogensbelasting van de verhuurde woningen in box 3.
- De verhoging van de overdrachtsbelasting voor huurders van een tweede woning. Dit gaat van 8% in 2022 naar 10,4% in 2023.
- De fiscale constructies en regelingen worden aangepakt. Verhuurd vastgoed komt zo bijvoorbeeld niet meer in aanmerking voor de bedrijfsvolgingsregeling en de doorschuifregeling.
De andere categorie gaat over de geplande huurregeling. Door het bestaande puntensysteem van de sociale huur door te trekken naar het aanvangshuren in het middenhuursegment, probeert het kabinet dit te reguleren. Hoe dit er precies uit komt te zien is nog niet bekend, het is dus ook nog niet bekend wat het effect hiervan zal zijn.
Beleidsaanpassingen huurders
Binnen deze kabinetsperiode wordt veel aandacht gevestigd op het beter betaalbaar maken van woningen voor de lage en middeninkomens. Met betrekking tot de lage inkomenshuishoudens wil men de huurtoeslag structureel verhogen, hier zal per maand €16,94 aan toegevoegd worden. Ook geven woningcorporaties een korting van gemiddeld €57,- per maand en daarnaast hebben lage inkomenshuishoudens in de vrije huursector vanaf 2024 recht op huurtoeslag.
Zoals al eerder werd benoemd wil het kabinet de betaalbaarheid van woningen voor middeninkomenshuishoudens verbeteren door het aanvangshuren in het middensegment te reguleren. Op korte termijn zou dit betekenen dat zij kunnen genieten van lagere woonlasten. Op lange termijn kan deze maatregel het huurwoningaanbod juist verlagen. De schaarste zou hierdoor toe kunnen nemen, waardoor de regel averechts zou kunnen werken.
Huurverlaging voor bewoners van huizen met laag energielabel
De huren bij woningen die een laag energielabel hebben zullen worden verlaagd. Dit beoogden Groen Links en PVDA en wordt naar verluid gesteund door de coalitie. Een omvangrijke regeling, want het beslaat maar liefst 500.000 woningen. De selectie bestaat dan uit woningen met label E,F of G.
In eerste instantie wilde PVDA en Groen Links nog dat woningen met energielabel D ook binnen de regeling zouden vallen. Maar, één ding staat als een huis; wie verduurzaamd wordt gekort op de huur.
Hoeveel er zal worden gekort is nog niet duidelijk, maar het lijkt erop dat de bij de woningen in kwestie een mindering zal worden ingebouwd t.a.v. het puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel).
De regeling zal niet heel snel effectief zijn, omdat het naar verwachting behoorlijk wat tijd kost om het in de praktijk door te voeren. Daarbij is er een proactieve houding van de huurder zelf voor nodig, want deze zal waarschijnlijk zelf bij de huurbaas te raden moeten gaan en het puntensysteem aan moeten kaarten.
De regeling is met name gericht op de groep Nederlanders met lagere inkomens. Zij begeven zich vaker in slecht geïsoleerde woningen met lagere energielabels. Omdat deze woningen veelal door particulieren worden verhuurd is het niet altijd zo dat de woningen voorzien zijn van de meeste recente verduurzamingsmaatregelen. Dat is voor veel van deze kleinere beleggers financieel oninteressant, omdat er dan minder rendement wordt gerealiseerd.
Er zouden ongeveer 580.000 woningen in Nederland zijn die niet hoger scoren dan een label “E”. PVDA ziet de maatregel als een pressiemiddel voor woningeigenaren. De woonlasten van de Nederlandse huurder moet hierdoor flink worden verlaagd.