DE GEVOLGEN VAN DE REGULERING VAN DE MIDDENHUUR

In een van onze vorige artikelen kwam al voorzichtig naar voren dat de regulering van de middenhuur een averechts effect zal hebben op het beoogde doel: het toegankelijk maken van de woningmarkt voor mensen in het middenhuursegment. Inmiddels zijn er meerdere onderzoeken gedaan die allen aantonen dat dit inderdaad een reëel gevolg is van regulering door de overheid. Minister Hugo de Jonge trekt de betrouwbaarheid van deze onderzoeken in twijfel. Daarom is het hoog tijd om eens te kijken naar de resultaten van deze onderzoeken; zal de huurregelgeving inderdaad een negatieve invloed hebben op de voorraad betaalbare huurwoningen?  

Regulering werkt verkrappend

Uit onderzoek blijkt dat verschillende partijen de regulering van de huurmarkt, naast de oplopende rente en de economische onzekerheid, zien als de voornaamste oorzaak van het huidig negatief sentiment. Een zorgwekkend signaal is het met 46% lager uitvallen van het beleggingsvolume in huurwoningen ten opzichte van een jarenlang gemiddelde. Hierdoor wordt de voorspelling gemaakt dat de regulering inderdaad verkrappend werkt. Het nieuwe beleid heeft geen goede invloed op zowel het aanbod van bestaande huurwoningen als op het aanbod van nieuwbouwwoningen. Investeerders zullen afhaken omdat er geen rendement meer te halen is en nieuwbouw is door de hogere bouwkosten en de dalende opbrengsten niet meer te betalen.

Het beleggingsvolume

Gekeken naar de beschikbare data valt te concluderen dat het berekende beleggingsvolume in 2023 voor specifiek de sector woningen hard afsteekt tegen de verwachtingen. Dit gaat over 3,25 en 3,75 tegenover de verwachting van 6 miljard. Dit komt vooral door de plannen voor de huurregulering in 2024.

Een soortgelijke manier van beleidsvoering

Ook wordt in de onderzoeken beroep gedaan op soortgelijke manieren van beleidsvoering. In Berlijn werd bijvoorbeeld eerder gekozen voor een dergelijke wetgeving. Zodra dit ter ore kwam daalde het aantal aangeboden woning met 35%. Dit is interessant om zij in dit geval niet te maken hadden met fors oplopende rentes en economische onzekerheden. In andere steden in Duitsland bleef het aanbod gelijk, terwijl Berlijn een enorme terugval kende. Dit beperkte de doorstroming waardoor problemen ontstonden op zowel de reguleerde als ongereguleerde markt, dat resulteerde in huurprijzen die de pan uitstegen. Het beleid faalde en zorgde ervoor dat de situatie op de huizenmarkt verslechterde.

Oplossing voor de korte termijn

Het effect van de regulering op het middenhuursegment is dus een oplossing voor de korte termijn, waardoor we er op de langere termijn de gevolgen van moeten ondervinden. Het zorgt dan ook voor een verschuiving van het probleem. Om de regelgeving van het huursegment te verbeteren, zal een ander deelsegment moeten inleveren zolang er verder niets verandert op de woningmarkt. Bovendien is de kans groot dat de commerciële huur- en koopsector verslechterd doordat de sociale huur meer ruimte opeist. Dit heeft verdere prijsstijgingen als gevolg.