DE MAATREGELEN MET BETREKKING TOT DE MIDDENHUUR

Na lang gewacht te hebben werden op 9 december 2022 de plannen onthult omtrent de regulering van de midden huur. Hoewel het meeste wat erin staat al bekend is, zorgde de brief van minister De Jonge voor ontzettend veel ophef. Men hield namelijk nog hoop op een evenwichtig pakket met maatregelen, maar met deze plannen bleek de hoop onterecht. Hoe kan dit en wat betekent dit nu precies? Huib Hielkema zocht het uit. 

Regulering middensegment 

Het reguleren van de huurprijs betekent dat een wettelijk maximum wordt ingevoerd, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden. Er is al zo’n soort systeem dat we kennen als de sociale huur sector. De Jonge stelt voor om dit systeem door te trekken naar het midden segment. Dit houdt in dat de nieuwe grens voor sociale huur in 2024 zal liggen rond de €1.100 per maand. Daarnaast wil de minister enorm veel (900.000) huur- en koopwoningen bijbouwen, zodat er op de lange termijn wel genoeg woningen zijn. Dit laatste is een terecht hoofddoel.  

Dit was echter al langer bekend, maar er stond nog meer in zijn brief: 

• Midden huurwoningen die reeds gebouwd zullen gaan worden krijgen een opslag op de huur van 5%. Dit houdt in dat de maximale huur, tot 10 jaar, hoger komt te liggen. Dit om de bouw te versnellen en versoepelen. Dit geldt alleen voor woningen waarvan de bouw tijdig start en de oplevering voor 1 januari 2024 is. Het overgrote deel van de bouwprojecten komt daar dus niet mee in aanraking.  
• Woningen met een goed energielabel, dus label A, krijgen meer WWS punten voor de sociale huur. Slechtere labels krijgen vanzelfsprekend minder.  

• De regulering van de huur is tijdelijk, als het doel van meer woningen behaald is wordt deze weer afgeschaft.  
• De jaarlijkse huurverhoging wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5%. Wat dit jaar neerkomt op 3,6%. 

Als deze plannen worden uitgevoerd zou de huur van gemiddeld 300.000 woningen ongeveer met €190 omlaag moeten gaan. Gemiddeld genomen zou dit moeten kloppen, maar waarschijnlijk zijn de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd te vinden in de grote steden. 

Kritiek op De Jonge 

Dat er kritiek is op de plannen van De Jonge was onvermijdelijk. Deze kritiek komt erop neer dat hij te ver doorslaat in de huurregulering en dat er bij lange na niet genoeg woningen gebouwd zullen worden. Als de huurprijs niet genoeg oplevert zullen er helemaal geen nieuwe woningen gebouwd worden en als er niet genoeg rendement op de woningen gehaald kan worden zullen woningeigenaren hun bezit moeten verkopen. Er wordt dan ook gesteld dat de korte termijn oplossingen het hoofddoel zullen beïnvloeden. Het lijkt daardoor niet meer haalbaar. De Jonge zou het probleem wel hebben laten onderzoeken om uitkomsten vervolgens niet meer te nemen in zijn plannen. 

Uitkomsten onderzoek 

De markt heeft niet stil gezeten en heeft eigen onderzoeken gedaan. Uit één van deze onderzoeken kwam naar voren dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienmodel van de verhuur voor woningen. In eigenlijk alle gevallen waarin, na de invoering van de maatregelen, de verhuur wordt doorgezet zal er een waardedaling plaatsvinden van 19,1% tot 28,5%. Dit geldt precies hetzelfde voor de verkoop van huurwoningen. Veel wooneigenaren zullen ermee stoppen en dat betekent dat het aanbod voor midden huurwoningen nog meer zal afnemen. 

Wat zou wel kunnen werken? 

De plannen van de minister zijn dus wel te begrijpen, maar blijken niet de juiste te zijn. Een oplossing zou een ondergrens voor de huurprijs kunnen zijn, dan wel op een punt daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. Daarnaast had hij ook in zijn plan op kunnen laten nemen dat indien inkomens stijgen, tot boven het middeninkomen, de huur ook wordt opgetrokken tot het marktniveau.   

Eigendomsrecht  

Daarnaast valt ook het een en ander te zeggen over het eigendomsrecht, waar De Jonge met zijn plannen tegenin gaat. De woningeigenaar heeft minder te zeggen over zijn eigendom en dat gaat tegen verschillende wetten in. Toch zijn dit voor nu de regels en zal hier komende jaren rekening mee gehouden moeten worden. Wie weet zal de minister zijn plannen uiteindelijk aanpassen.