DE VERANDERINGEN OMTRENT PARTICULIER VERHUREN EN HET RENDEMENT IN 2023

De positie van de particuliere verhuurders is al lange tijd het onderwerp van felle discussies. Dit komt doordat politiek gezien het beeld van flink verdienende ‘huisjesmelkers’ de boventoon voert. Zij zouden in grote aantallen woningen verhuren als beleggers, waardoor andere kopers geen kans meer maken op de woningmarkt. Maar hier is een kanttekening naast te plaatsen. Veel zelfstandigen zien een belegging in een woning bijvoorbeeld als een alternatieve vorm van het pensioen. Doordat meer aandacht uitgaat naar de ‘huisjesmelkers’ wordt de verhuur van woningen in 2023 veel zwaarder belast bij de vermogensbelasting in box 3.

Als dit belastingplan wordt aangenomen heeft dit flinke gevolgen voor het rendement dat particulieren kunnen halen met de verhuur. Aan de hand van een aantal voorbeelden zijn deze gevolgen voor u inzichtelijk gemaakt.

Financiering met eigen vermogen

Het eerste voorbeeld gaat ervan uit dat de particuliere belegger een woning volledig met het eigen vermogen financiert. We nemen als voorbeeld een woning die in 2021 een WOZ-waarde had van 255.000 euro, met de vraag hoe het verschil in fiscale druk uitpakt. Om daar antwoord op te geven moet gekeken worden naar de volgende verschillen:

• De leegwaarderatio: Dit houdt in de een percentage van de WOZ-waarde van een huurhuis wordt meegerekend als vermogen. Voor de belastingheffing in box 3 bedroeg deze ratio 67%, maar dat zal in 2023 stijgen naar 95%.
• De vermogensrendementheffing: In 2021 moest u rekening houden met een belastingpercentage van 31%, wat in 2023 wordt verhoogd naar 32%.
• Het toegerekende rendement aan een woning: In 2021 werkte men met een fictief rendement van 4,5% op een verhuurde woning. In 2023 wordt dit 6,17%.

Daarnaast telt de berekening van feitelijke opbrengsten van een huurwoning ook nog mee. Hier wordt door het Vastgoed Belang nu een netto exploitatieresultaat van 8.778 euro voor gerekend. Dit gaat over huurinkomsten van 12.600 euro per jaar, waar de kosten van de huurwoning van worden afgetrokken.

Aan de hand van deze gegevens zou je een vergelijking kunnen maken tussen het rendement van een huurwoning 2021 en 2023. Deze berekening zal erop neer komen dat u voor een gelijke exploitatie-opbrengst meer belasting betaalt dan in 2021. Het netto rendement daalt daardoor van ongeveer 6.400 euro naar 4.000 euro.

Financiering met een hypotheek

Het vorige voorbeeld gaat natuurlijk over financiering uit het eigen vermogen, maar hoe zit het als een deel wordt gefinancierd door een hypotheek. Dit is erg complex omdat fiscaal gezien in 2021 de volledige waarde van de hypotheek lager kon worden middels de WOZ-waarde. Volgens de nieuwe regelgeving mag dit niet meer. In plaats daarvan wordt een fictieve rente van 3% berekend op de hypotheek. Dit zal vervolgens verrekend worden met het eerder benoemde fictieve rendement van 6,17%.

Dit fictieve rendement op het vermogen in de woning ligt door het waardeverschil in 2023 een stuk hoger dan in 2021. Wanneer je dit vergelijkt met de situatie zonder hypotheek dan zal u zien dat het exploitatieresultaat fors lager is. Dit omdat de hypotheekrente hierin is meegenomen. Onder aan de streep zal u er echter achter komen dat de netto opbrengst van de verhuur een stuk lager zal liggen in 2023. Het zou dus minder aantrekkelijk moeten worden om te gaan beleggen.