KUN JE HUURDERS BESCHERMEN ÉN DE HUIZENBELEGGERS TEVREDEN HOUDEN?

“De burger moet worden beschermd tegen absurde huurprijzen in de vrije sector”; een belangrijk streven van het kabinet. Maar, tegelijkertijd moeten maatregelen niet dusdanig van aard zijn dat de belegger vertrekt. Al met al een verschrikkelijk moeilijke, misschien wel onmogelijke casus.

Complex
Uitermate complex, zo noemt Hugo de Jonge de kwestie rondom het “stabiliseren” van de vrije woningsector. De huurprijsbescherming moet er zijn voor het segment van middenhuurwoningen, maar mag tegelijkertijd grote beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars niet wegjagen. Zij moeten blijven investeren.

In Nederland bestaat de middenhuurwoning officieel niet, men praat hier doorgaans enkel over gereguleerde woningen en woningen in de vrije sector. De gereguleerde woningen kenmerken zich aan de hand van toepassingen van het zogeheten woningwaarderingssysteem of “Puntenstelsel”. De maximale huurprijs ligt daarbij op ongeveer 760 euro en is voorbestemd voor personen met een inkomen tot 45.000 (meerpersoonshuishouden). De vrije huursector (woningen boven die boven het plafond van de puntentelling uitstijgen), beslaat in Nederland 540.000 woningen. Eigenaren mogen hier zelf de huurprijs bepalen.

Middenhuur
Met middenhuur wordt gedoeld op de woningen die doorgaan beschikbaar zijn voor middeninkomens tot 55.000 EUR per jaar. Bij deze groep zou een huurprijs tot 1000 euro per maand betaalbaar blijven. Er zijn nu ongeveer 500.000 woningen die zich als dusdanig laten definiëren. De laatste jaren stegen de woningwaarden enorm, waardoor veel gereguleerde huurwoningen ineens in de vrije sector vielen. Huurprijzen stegen en de huurder werd daardoor belast met hogeren maandlasten. Hierdoor betaalden huurders veelal meer aan huurlasten dan dat zij normaliter aan hypotheeklasten kwijt zouden zijn. Dit laatste voedt de drang naar regulering bij het kabinet.

Regulering
Wanneer dit middensegment gereguleerd zou worden, doen zich een paar scenario’s voor, aldus Adviesbureau Brink. Bij deze scenario’s komen uiteraard voor- en nadelen terug. Dit maakt het moeilijk om een koers te varen. Een scenario is het uitbreiden van het puntensysteem. Dat zou meteen effect moeten resulteren voor huurders. De markt zou dan worden voorzien van meer betaalbare huurwoningen. Echter, zouden er ook nadelige gevolgen hangen aan een dergelijke oplossing, vele partijen discussiëren dan ook heen-en-weer.

• De tegenpartijen speculeren dat beleggers de markt gaan verlaten omdat er gewoonweg te weinig rendement valt te behalen. Zij zouden dan wellicht kiezen voor het verkopen van hun vastgoed. Wanneer het kabinet de verhuurder wegdrijft, zullen zij acteren en zich begeven naar andere markten. Een ander scenario is dat verhuurders panden strategisch gaan verbouwen of renoveren. Door aanpassingen door te voeren kunnen zij alsnog buiten de reguleringsgrens vallen. Of erger, nieuwbouwprojecten worden zo ingestoken, dat er het plaatje rendement technisch nog klopt: er wordt bezuinigd op zaken en de kwaliteit gaat daardoor achteruit.
• Een tweede alternatief zou zijn dat de huur wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde. Echter, nu de woningprijzen zo hard gestegen zijn, zou dat niet werkbaar zijn in regio’s waar de prijzen buitensporig zijn opgedreven.
• Een derde alternatief, en aangedragen door de heer van de Lei (adviesbureau Brink), is om de verhuurder een subsidie toe te stoppen. Dit zou de pijn verzachten en beleggers motiveren toch te beleggen in nieuwe verhuurbare panden.

Hoe reageren?
De stad Amsterdam gaat al experimenteren met een subsidie. Projectontwikkelaars kunnen daar de komende jaren 10% korting krijgen op de grondprijs als ze bebouwing omzetten/realiseren voor het middensegment van de woningmarkt.

Al en met al veel geluiden en veel belanghebbenden. En, ieder met een eigen oplossing en visie. De koers varen, zonder een koers te zetten. Voorlopig is de kogel nog niet door de kerk en zal menig raadsheer zich nog eens willen mengen in de discussie. Of men zonder kleerscheuren uit deze casus komt is nog maar de vraag.

Bent u benieuwd wat deze veranderingen gaan betekenen voor u als particuliere belegger? Bent u niet zeker of vastgoed nog wel de juiste keuze is? Wij van STERKin helpen u graag mee rationeel na te denken over de situatie. Buiten de perikelen van de politiek om is en blijft vastgoed een veilig primaire haven met een lager risicoprofiel.