STARTEN MET BELEGGEN IN VASTGOED? ZO BEOORDEELT JE BANK DE SITUATIE!

Als (startende) belegger heb je vast wel eens de termen ICR of DSCR voorbij horen komen. Het zijn twee waarden waar banken naar kijken wanneer ze je financieringsaanvraag doornemen. Met deze twee maatstaven berekent men namelijk de betaalbaarheidsratio voor jouw object.

Vaak ben je als beginnend belegger bezig met zaken die meer voor de hand liggen. Denk hierbij aan de rente, de verhouding tussen vreemd- en eigenvermogen en dus inherent de loan-to-value. Banken kijken uiteraard ook naar deze factoren, maar opvolgend bereken zij vanuit deze informatie ook de ICR (Interest Coverage Ratio) en de DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Deze twee maatstaven geven aan in hoeverre je als vastgoedeigenaar kunt voorzien in je verplichtingen richting de bank.

Twee varianten
Voor zowel de ICR asl DSCR bestaan twee varianten; de netto en de bruto variant. Bij de netto variant wordt gekeken naar de exploitatie van een pand en de bijkomende “werkelijke” kosten. Deze exploitatielasten worden vervolgens in mindering gebracht op de huuropbrengst. Er wordt daarna gekeken in welke maten de lasten kunnen worden voldaan vanuit de huuropbrengst. Bij de meeste banken rekent men dan met een ICR van 1,25 en een DSCR van 1,05.

Bij de bruto variant wordt gerekend met fictieve exploitatielasten (meestal is dat 20%). Omdat dit minder nauwkeurig is, zie je dit terug in de ratio’s ten aanzien van de ICR en DSCR, 1,50 en 1,25. Dit scenario behoeft meer ruimte voor een veiligheidsmarge.

De DSCR
Debt Service Coverage Ratio geeft de dekkingsgraad aan voor de rente en de aflossing op een lening. Dus in welke mate kan worden voldaan aan deze twee verlichtingen, wanneer men de maandelijkse exploitatielasten en de opbrengsten tegen elkaar wegstreept.

DSCR = netto huuropbrengst / rente en aflossing.

Deze verhouding moet daarbij altijd hoger dan 1 omdat men ten minste eenmaal moet kunnen voldoen aan deze verplichting. De meeste banken hanteren eisen daarbij een DSCR ratio van 1,25 of hoger. In feite dient het object dus 25% meer te genereren, bovenop de exploitatielasten volgens de DSCR.

De ICR
De Interest Coverage Ratio geeft de dekkingsgraad aan voor de verplichtingen ten aanzien van de rente. Dus ook hier geldt weer, in hoeverre kan men lasten dragen. En bij deze ratio staan de rentelasten uiteraard centraal. Ook hier beoogd men een hoger uitkomst dan het getal 1.

ICR = netto huuropbrengst / rente

Is het getal bijvoorbeeld 1.5, dan is men in deze casus in staat om anderhalf keer de rente betalen.

Waarom is dit belangrijk?
Uiteindelijk schat een bank altijd in of je op korte en lange termijn je verplichtingen kunt nakomen. Daarvoor worden gemiddelden gebruikt zoals bijvoorbeeld de DSCR van 1.25. Wanneer een huurstroom te weinig zekerheden vertegenwoordigd, is het niet alleen voor de bank een risico, maar uiteraard ook voor de belegger. Er wordt dan geen winst gemaakt en de kans op wanbetaling groeit.

In hoeverre is dit relevant voor u als belegger?
Een belegging dient natuurlijk altijd winstgevend te zijn. Dit is namelijk uw doelstelling. Daarbij dient een goede berekening en een juiste voorspelling daarvan altijd als fundament. Maar, wat dien je mee te nemen en waar kijkt de bank naar? Een adviseur kent de markt, het financieringstraject en alle antwoorden. Er zullen dus minder blinde vlekken zijn in de exploitatieberekening en je komt niet voor verassingen te staan tijdens de beoordeling vanuit de bank.

Meer weten over het financieren van panden? Neem dan eens vrijblijvend contact met ons op.