Nieuwe box 3-heffing maakt vakantiewoning flink duurder
De nieuwe belasting op sparen en beleggen is onderweg naar de Raad van State voor advies. Dit betekent minder goed nieuws voor eigenaren van vakantiewoningen en beleggingspanden.
Als de belasting op inkomen uit sparen en beleggen al een hoofdbreker is voor wetgevingsjuristen, dan geldt dit dubbel voor de nieuwe belastingregels voor vakantiewoningen in box 3. De vooruitzichten voor eigenaren van een tweede huis zijn allesbehalve rooskleurig; zij zullen waarschijnlijk meer belasting moeten gaan betalen.
Staatssecretaris Marnix van Rij (Fiscaliteit, CDA) heeft vlak voor zijn vertrek bij Financiën een wetsvoorstel voor een nieuwe belasting op inkomen uit vermogen naar de Raad van State gestuurd. In plaats van de huidige heffing, die uitgaat van veronderstelde opbrengsten en door de Hoge Raad is verworpen, komt er een belasting op basis van werkelijk behaalde rendementen.
Onstuimig weer op komst
Van Rij publiceerde vorig jaar september een concept waarop iedereen kon reageren. Er kwamen 1143 reacties binnen. Het wetsvoorstel dat nu bij de Raad van State ligt, volgt grotendeels deze conceptversie, met uitzondering van de belasting op vakantiewoningen en andere onroerende zaken. In een brief aan de Tweede Kamer van 19 juni beschrijft Van Rij hoe vastgoedbezit in de toekomst belast kan worden. Dit voorstel stuit echter op kritiek.
Momenteel genieten eigenaren van vakantiewoningen of andere niet-hoofdverblijfhuizen fiscale voordelen in box 3. Al is er met de verhoging van de waardering van verhuurde woningen in 2023 een lichte verandering merkbaar. Tot en met 2016 betaalden deze huizenbezitters 30% belasting over een verondersteld rendement van 4% op de waarde van hun vastgoed. Sindsdien variëren de forfaitaire rendementen tussen iets meer dan 4% en ruim 6%.
Beleggingspanden in het vizier
Huurinkomsten blijven in box 3 onbelast en vastgoedeigenaren mogen schulden aftrekken van hun bezittingen, wat na aankoop van een vakantiewoning of beleggingspand met geleend geld leidt tot een gering te belasten vermogen. Dit heeft de aanschaf van beleggingspanden, bijvoorbeeld voor studerende kinderen, een hoge vlucht doen nemen. Dit zal echter gaan veranderen, zoals al enigszins te zien is in de daling van de gemiddelde verkoopprijs van vakantiewoningen vorig jaar.
Vastgoed wordt straks anders belast dan andere beleggingen in box 3, zoals aandelen. Voor vakantiewoningen en beleggingspanden geldt dan een vermogenswinstbelasting.
Papieren winst onder de loep
Bij de aanwasvariant houdt de fiscus jaarlijks rekening met zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardeveranderingen van de beleggingen. Een stijging van de aandelenkoersen leidt zo tot een hogere belastingaanslag, ongeacht of de papieren winst verzilverd is. De vermogenswinstbelasting belast daarentegen alleen gerealiseerde winsten. Bij een huis is dat het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs, minus eventuele verbouwingskosten.
Van Rij heeft bij vastgoed voor de winstvariant gekozen om te voorkomen dat belastingplichtigen gedwongen worden hun bezit te verkopen als de waarde stijgt terwijl zij geen geld hebben om de belasting te betalen.
Van de Hoge Raad had Van Rij deze uitzondering achterwege mogen laten, blijkt uit recente arresten. In twee zaken over belasting op vakantiehuizen oordeelde de Hoge Raad dat ook ongerealiseerde waardestijgingen meetellen bij het bepalen van het werkelijk rendement op vastgoed.
Bijzondere gevallen
Naast het indirecte rendement van waardeveranderingen, belast de nieuwe box 3-heffing ook directe inkomsten uit vermogen, zoals huurinkomsten van vakantiehuizen en ander vastgoed. Onderhoudskosten en betaalde rente over leningen mogen hiervan worden afgetrokken.
De vakantiewoning voor eigen gebruik is een verhaal apart. Een derde van de belastingplichtigen met onroerend goed heeft in box 3 slechts één woning, bedoeld voor eigen gebruik. Hiervoor wilde Van Rij in zijn conceptvoorstel van vorig jaar nog een uitzondering maken met een verondersteld rendement, dat alle aspecten zou samenvatten in één percentage van de woningwaarde. Dit forfait zou rond de 6% liggen.
Vastgoedbijtelling in beeld
In het wetsvoorstel dat Van Rij naar de Raad van State heeft gestuurd, is hij hiervan teruggekomen. Nu wordt de waardeontwikkeling van alle vastgoed belast bij realisatie. Voor directe inkomsten is onderscheid gemaakt tussen geheel jaar verhuurd, geheel jaar niet verhuurd, en gemengd gebruik.
Bij verhuur van minimaal 90% van de tijd, worden huurinkomsten belast. Voor niet-verhuurde woningen geldt een vastgoedbijtelling van 2,65% van de WOZ-waarde, vergelijkbaar met het eigenwoningforfait in box 1. Bij gemengd gebruik heft de overheid in box 3 straks 35% belasting over het hoogste bedrag: de huurinkomsten of de vastgoedbijtelling.
Budgettaire overwegingen
De Nederlandse Orde van Belastingadviseurs (NOB) is kritisch over dit voorstel. De bijtelling, veel hoger dan het eigenwoningforfait van 0,35%, is volgens hen vooral ingegeven door budgettaire overwegingen. Een verlaging met een half procentpunt zou de schatkist €110 miljoen kosten. Bovendien veronderstelt de forfaitaire heffing dat eigenaren hun vakantiehuis het hele jaar bewonen, wat in de praktijk vaak niet het geval is.
De NOB waarschuwt dat het nieuwe forfait in strijd kan zijn met Europees recht, de reden waarom de Hoge Raad al twee keer eerder box 3 heeft verworpen. De bijtelling is gebaseerd op de WOZ-waarde, waardoor de ene fictie op de andere wordt gestapeld.
Toekomst van box 3
Het wachten is nu op het advies van de Raad van State. Daarna moet het nieuwe kabinet beslissen over de toekomst van box 3, waarvan de jaarlijkse opbrengst rond de €4,5 miljard ligt. Enige haast is geboden, want na de recente uitspraak van de Hoge Raad loopt de overheid naar verwachting jaarlijks tot €2 miljard mis. De beoogde invoeringsdatum van de nieuwe vermogensrendementsheffing is 1 januari 2027.
